口头约定的房屋买卖协议有效吗?
2017-04-21 14:27:05  来源: 兰州平安网

    买房置产,是老百姓生活中的一件大事,在买卖房屋时,总是比了又比,挑了又挑,可谓慎之又慎。尽管如此,在房屋买卖过程中因为种种原因而引发纠纷的情况却屡见不鲜。

    近日,兰州市西固区人民法院就审理了一起因口头约定房屋买卖协议而引发的纠纷。

    基本案情:2016年8月,钱某与吕某口头商议,将自己位于兰州市西固区某小区的房屋及家具以353000元的价格出售给吕某。双方协商一致后,约定次日由吕某给付钱某购房定金10000元,次日,吕某依约向钱某丈夫的账户转账支付了购房定金10000元,钱某出具了收条,收条载明“收到吕某某小区房款押金10000元,如有一方反悔,按押金翻倍赔款”等字样。2016年9月,钱某却单方面告知吕某,不再将约定的房屋出售给吕某,并且仅返还10000元的购房定金,吕某认为钱某无故反悔违约,要求钱某按照约定双倍返还购房定金,并承担其为了给付房款提前支取银行定期存款而造成的利息损失15370元,钱某未能按照吕某的要求返还与赔偿,经多次协商未果,吕某遂将钱某诉至法院。

    审理结果:兰州市西固区人民法院经审理后认为,本案系双方购买房屋引发的纠纷,根据《中华人民共和国合同法》相关规定,本案中吕某、钱某虽就房屋交易达成了口头协议,且吕某实际支付了10000元购房定金,但由于双方未签订书面合同,导致双方对购买价格、履行期限、地点和方式等涉及合同的必备条款和主要条款规定不明而产生争议。本案中,其余条款若未约定或约定不明,还可以通过协商予以明确,但房屋价格及是否附带家具是合同的重要条款,如果约定不明,就不属于“内容具体确定”的要约,合同无法成立。本案中,吕某主张自己购买了钱某的房屋及附带家具,但提供的“收条”等证据不能证实其以353000元的价款购买了房屋;同时,钱某提供的证据只能证明其欲以370000元的价格广告出售房屋,也不能证明其与吕某之间以此价格进行了交易。双方当事人均无法证明各自的主张,且买卖房屋的必备条款约定不明,主要条款没有约定,故双方房屋买卖合同没有成立,“收条”中约定的违约条款亦属无效。吕某有权要求钱某返还已交付给钱某的购房定金10000元,双方在协商房屋买卖的过程中均有过错,应当各自承担相应的责任。在审理过程中,法官就相关规定向吕某进行释明后,问其是否需要变更诉讼请求。吕某称如果钱某仍以353000元的价格出售房屋,自己愿意购买;如果不按此价款,则变更诉讼请求。由于钱某已将房屋以高于370000元的价格出售于他人,致使双方无法继续就房屋买卖进行协商,钱某明显存在过错,对于给吕某造成的损失应由钱某承担。吕某主张为了给付房款提前支取银行定期存款而造成了15370元的利息损失,但其提供的证据只能证明其提前支取银行存款造成利息损失2572.83元。据此,法院最终判决钱某向吕某返还购房定金10000元,并赔偿吕某银行利息损失2572.83元。

    一审判决作出后,吕某不服提出上诉。二审法院经审理后认为:本案中,吕某虽主张其与钱某口头协议以353000元的价款购买其房屋及附带家具,但钱某对此不予认可,吕某也未能提供钱某对其要约做出承诺的证明,更无法证明其已与钱某以此价格实际交易。根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定,吕某与钱某的口头协议依法不成立。故驳回上诉,维持原判。

    法官说法:在日常的房屋买卖交易中,买卖双方应签订书面的房屋买卖合同,并且明确约定房屋价款、履行期限等具体事项,以避免产生不必要的争议和举证困难。(通讯员:薛艳)

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